Til bygningsrådet i Asker kommune
Bygningsrådets behandling av forslag om regulering av Blakstadmarka 26 a og b, gbnr 61/464-1, 537, 538 og 560 - privat reguleringsplan fremmet av Boxs arkitektstudio på vegne av Blakstadmarka 26 as (Skaaret)
Dette brevet formidler standpunkter som har fremkommet i diverse uttalelser fra berørte naboer (flere som også har mottatt nabovarsel) og som er drøftet i nabolagsmøter, senest i januar 2015.
Selv om fabrikken var til liten sjenanse synes det å være en aksept for omregulering av arealet til boligformål, og vi håper dette kan bli en berikelse for hele nærmiljøet.
Reguleringsforslaget legger imidlertid opp til en alt for stor utnyttelsesgrad, og synes kun å være redusert med åtte boenheter og én etasje i forhold til det opprinnelige forslaget på 88 boenheter. Prosjektet er alt for stort, både sett ut fra naboenes vurdering av forholdene, faguttalelser, administrasjonens innstilling og de retningslinjer som blant annet foreligger i kommuneplanen, vedtatt så sent som 18. november 2014. Vi er for øvrig ikke kjent med at utbygger (Skaaret) har klaget på dette vedtaket. Det fremgår av sakspapirene at utbygger ikke har vært villig til å tilpasse sitt reguleringsforslag til bindende retningslinjer i kommuneplanen. Boligbyggeprogrammet i ny kommuneplan tillater inntil 60 boliger på det aktuelle området. Det kan ikke være tvil om at dette er en øvre grense som også omfatter eventuelle omsorgsboliger på området.
Vi krever at enhver regulering ut over kommuneplanens rammer avvises, og at den foreliggende planen derfor ikke sendes på høring. Oppfatningen blant beboerne i området er at høyden på bebyggelsen må reduseres radikalt i forhold til det fremlagte forslag. Representanter for rekkehusfeltet på nedsiden av Blakstadmarka legger stor vekt på at en gesimshøyde som overskrider dagens nivå, vil påvirke solforholdene negativt for dem og derfor vil være uakseptabelt.
I tråd med premissene lagt frem av PBA i saken, mener vi at nåværende bygningsmasse bør rives og at antall etasjer og gesimshøyde uansett beregnes ut fra eksisterende bakkenivå. Under disse forutsetningene, og ut fra en samlet vurdering anser vi en utnyttelsesgrad ut over 40 små boliger som helt uakseptabel. Vi vil understreke at også dette er mye, sett ut fra områdets karakter med småhusbebyggelse mv. Vår vurdering er at dette området fortrinnsvis bør bebygges med inntil 30 små boenheter for at resultatet skal bli kvalitativt godt.
Kommunens saksbehandling viser at mange forhold er vurdert. Vi er imidlertid noe usikre på om det faktisk forelå en plikt til å konsekvensutrede slik boligbygging i henhold til Plan- og bygningsloven, før vedtak om kommuneplan av 18. november 2014.
I tillegg vil vi peke på følgende momenter hvor vi mener at forslaget fra utbygger gir en mangelfull beskrivelse av de faktiske forhold, og hvor det også kan være plikt for forslagsstiller til å konsekvensutrede etter Plan og bygningsloven:
-
Boxs hevder at de med «ny illustrasjonsplan» har tatt hensyn til innsigelser fra blant annet naboer. Volumet og realitetene i forslaget er imidlertid tilnærmet det samme som tidligere.
-
Lys, utsikt og siktlinjer vil få negative konsekvenser for mange naboer, og saksfremstillingen omtaler kun forhold til naboer som skal ha nabovarsel.
-
Det vil bli betydelige trafikale utfordringer ved utbyggingen som er påpekt av Statens veivesen. Topografien i området gjør også at atkomst til skole og andre nærområder er vanskelig i vinterhalvåret.
-
Vi stiller oss tvilende til at økonomien i dette prosjektet gjør det mulig å bygge rimelige leiligheter, noe som uansett ikke vil rettferdiggjøre de negative virkningene av prosjektet.
-
Kravene til uteareal i kommuneplanen er på langt nær ivaretatt.
-
Lysforhold, trafikk og støy sett sammen med utnyttelsesgrad (komprimert bygningsmasse) vil medføre en utilfredsstillende lav bokvalitet, og uakseptable risikoforhold særlig for barn.
Som det fremgår ovenfor er det vår oppfatning at det ikke er grunnlag for å sende det foreliggende forslag til reguleringsplan for Blakstadmarka 26 a og b på høring.
Brevet er underskrevet av Inge Westly, Sven Phil, Preben Westh Christensen og Markus Gamenius